Home -> Blog -> Projekty deweloperskie. O czym należy pamiętać przy projektowaniu inwestycji mieszkaniowej?

Sie 26
O czym pamiętać przy projektach deweloperskich?

Projekty deweloperskie. O czym należy pamiętać przy projektowaniu inwestycji mieszkaniowej?

Lokowanie nadwyżek finansowych na rynku nieruchomości to świetny sposób na ich pomnażanie. Skala tego rodzaju inwestycji jest jednak duża, dlatego należy się do niej gruntownie i zarazem profesjonalnie przygotować. O czym w takim razie pamiętać, planując i realizując projekty deweloperskie? Na jakich aspektach się skupić i na co zwracać szczególną uwagę? Odpowiedzi na te oraz inne pytanie związane z inwestycjami na rynku nieruchomości poznasz podczas lektury artykułu!

Kto może realizować projekty deweloperskie?

Licencje, pozwolenia, certyfikaty, upoważnienia, koncesje ani inne zaświadczenia nie są potrzebne, aby na dużą skalę budować i sprzedawać:

  • mieszkania,
  • domy,
  • całe osiedla,
  • lokale handlowe i usługowe.

Nie istnieją żadne formalne warunki, które są wymagane w celu wejścia na rynek nieruchomości. Dlatego hipotetycznie każdy może realizować tego rodzaju inwestycje. Tyle teorii, bo w praktyce konieczny jest oczywiście dostęp do kapitału, fachowej wiedzy i doświadczonych pracowników, którzy zajmą się przygotowaniem, realizacją i oddaniem inwestycji do użytku.

O ile samo wejście na rynek nie wiąże się z warunkami, o tyle sprzedaż mieszkań i domów już tak. Projekty deweloperskie realizowane przez przedsiębiorstwa na potrzeby osób prywatnych są regulowane ustawą, która nakłada na firmy pewne obowiązki. Obejmują one m.in. konieczność przygotowania zestandaryzowanej umowy w obecności notariusza, sporządzenie prospektu informacyjnego czy otwarcie rachunku powierniczego.

Uzyskaj dostęp do kapitału na wykonanie inwestycji

Chcąc realizować projekty deweloperskie, konieczny jest dostęp do dużego kapitału. Bez naprawdę sporych kwot inwestycje w nieruchomości nie mają racji bytu. Na szczęście istnieje możliwość pożyczenia wymaganej sumy, np. w ramach specjalnych kredytów przeznaczonych dla deweloperów, które pozwalają na tani dostęp do niezbędnych środków finansowych.

Problem polega na tym, że nowo powstała firma może mieć trudność w spełnieniu wymagań banków, np. ze względu na krótki czas działalności czy brak zabezpieczeń. Niezbędny kapitał da się pozyskać także poprzez emisję obligacji celowych lub w ramach współpracy z zewnętrznymi inwestorami, którzy w zamian za określone korzyści będą finansowo partycypować w realizacji projektu deweloperskiego.

Wybierz lokalizację i grupę docelową projektu

Te dwie kwestie są ze sobą powiązane, ponieważ od tego, w jakim miejscu zaoferujesz zakup mieszkania, zależy to, do kogo będzie ono skierowane. Trudno bowiem proponować luksusowe domy w najwyższym standardzie z dala od dużego miasta i w mało atrakcyjnej lokalizacji. W takim przypadku zdecydowanie lepiej postawić na tańsze i skromniejsze nieruchomości, na których zakup będą mogli sobie pozwolić mniej zamożni klienci szukający oszczędności na każdym etapie inwestycji.

I odwrotnie – jeśli planujesz projekty deweloperskie w ekskluzywnych, prestiżowych lokalizacjach, również klasa budynków musi im odpowiadać. W takich miejscach sprzedaż luksusowych nieruchomości o wysokim standardzie jest jak najbardziej uzasadniona ekonomicznie. Rozsądny wybór lokalizacji inwestycji i dostosowanie do niej budowanych mieszkań i domów to kluczowy aspekt wpływający na powodzenie całego projektu deweloperskiego.

Każda nieruchomość powstająca w ramach Twojej inicjatywy powinna odpowiadać wymaganiom klientów, do których jest skierowana. Jeżeli więc chcesz zaoferować zakup mieszkania w prestiżowej lokalizacji, zadbaj o jego komfortowe wykończenie i nie oszczędzaj na zastosowanych materiałach ani rozwiązaniach technologicznych. Z kolei w przypadku oferty skierowanej do mniej zamożnych klientów posługuj się tańszymi materiałami i ograniczaj koszty, aby zapewnić jak najbardziej konkurencyjne ceny.

Zaplanuj inwestycję pod względem finansowym

Decydując się na realizację projektów deweloperskich, Twoim celem jest uzyskanie oczekiwanego zysku. Dlatego jeszcze zanim przystąpisz do inwestycji na rynku nieruchomości, sporządź szczegółowy biznesplan, który pozwoli Ci na jej zaplanowanie pod względem finansowym w taki sposób, aby odnieść zakładane korzyści. Dokładnie oblicz, ile będzie kosztować inwestycja i w jakiej cenie uda Ci się sprzedać gotowe mieszkania czy domy.

Jeśli to tylko możliwe i nie wiąże się z wyraźnym pogorszeniem warunków mieszkaniowych czy jakości wykonania inwestycji, wybieraj tańsze rozwiązania i technologie. Gdzie się da, ograniczaj koszty, ale nie za wszelką cenę, lecz w granicach rozsądku i oferowanego standardu. Bywa, że naprawdę niewielkie modyfikacje w projekcie architektonicznym czy początkowych założeniach inwestycyjnych przekładają się na oszczędności liczone w dziesiątkach, a nawet setkach tysięcy złotych.

Podziel inwestycję na etapy

Realizacja projektu deweloperskiego to czasochłonny i skomplikowany proces, dlatego warto podzielić go na etapy. Dzięki temu realizacja przebiega sprawnie i można ją skutecznie nadzorować. Przykładowy podział może wyglądać następująco:

  • przygotowanie inwestycji – opracowywanie założeń wstępnych, planowanie realizacji przedsięwzięcia, dobieranie podwykonawców,
  • projektowanie – wykonywanie dokumentacji, na podstawie której inwestycja będzie realizowana,
  • rozpoczęcie robót budowlanych – wdrożenie prac,
  • odbiór powstałych budynków i zaoferowanie ich sprzedaży.

Wybierz zaufaną ekipę budowlaną

Jeżeli decydujesz się na inwestycję w nieruchomości i zamierzasz realizować projekty deweloperskie, niezbędne jest znalezienie doświadczonej ekipy, która zajmie się budową. Możesz postawić na generalnego wykonawcę, którego usługi mają charakter kompleksowy i obejmują wykonanie inwestycji od A do Z, ale są droższe niż współpraca z różnymi podwykonawcami odpowiedzialnymi za poszczególne etapy przedsięwzięcia.

To, czy w ramach projektu deweloperskiego wybierzesz usługi generalnego wykonawcy, czy podwykonawców, zależy od Twoich możliwości finansowych i skali inwestycji. Jeżeli dysponujesz sporym kapitałem, a skala działań jest duża, rozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się skorzystanie z usług generalnego wykonawcy. Z kolei przy ograniczonym budżecie i niewielkim wymiarze projektu deweloperskiego lepsza jest współpraca z podwykonawcami.

Ucz się na błędach i od innych

Jeżeli nie masz dużego doświadczenia w realizacji inwestycji w nieruchomości i dopiero stawiasz pierwsze kroki na tym rynku, na pewno popełnisz mniejsze lub większe błędy. To normalne, jednak najważniejsze jest wyciągniecie z nich odpowiednich wniosków na przyszłość, aby ewentualnych potknięć udało się uniknąć w przypadku kolejnych projektów deweloperskich.

Ucz się nie tylko na własnych błędach, ale również od innych osób, które mają doświadczenie na rynku nieruchomości.

  • Konsultuj swoje plany i projekty z innymi deweloperami,
  • udzielaj się na specjalistycznych forach tematycznych w Internecie,
  • buduj swoją renomę w branży i pozyskuj kontakty, które wzbogacają Twoje kompetencje i poszerzają wiedzę.

Pamiętaj, że nawet teoretycznie niewielkie błędy na etapy planowania i projektowania inwestycji mogą sprawić, że zakup mieszkania będzie nieopłacalny dla potencjalnych klientów lub Twoje zyski okażą się niższe od przewidywanych.

Podsumowanie

Tym, co powinno Ci pomóc w skutecznej i zyskownej realizacji inwestycji, jest wcześniejsza działalność na rynku nieruchomości. Łatwiejszy start mają osoby, które niekonieczne zajmowały się projektami deweloperskimi, ale np. zakupem mieszkań w złym stanie technicznym i ich sprzedażą po remoncie z odpowiednim zyskiem. Mając takie doświadczenie, prościej Ci będzie podejmować ważne decyzje związane z realizacją nawet dużego projektu. Jest ono przydatne, ale nie wymagane, więc jego brak nie stanowi bariery przed realizacją inwestycji zakrojonych na szerszą skalę.