Kwi 10

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji?

Inwestowanie w rynek nieruchomości cieszy się w Polsce wielką popularnością. Na ten stan rzeczy wpływa kilka czynników. Przede wszystkim jest to związane z bezpieczeństwem lokowania kapitału oraz niewielkim ryzykiem inwestycyjnym. Popyt na mieszkania na polskim rynku od lat utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie. Klienci chętnie nabywają nieruchomości na własność, a liczba osób zainteresowanych wynajmem lokalu znacznie przewyższa ilość dostępnych ofert. Dla właścicieli mieszkań oznacza to możliwość pobierania dużego czynszu i regularnego czerpania z tego tytułu pokaźnego dochodu. Jeśli poświęcisz trochę czasu i obliczysz wszystkie profity wynikające z najmu lokalu, przekonasz się, że jest to bardzo opłacalna inwestycja. W wielu przypadkach pozwoli ona Tobie i Twojej rodzinie na utrzymanie się, bez konieczności podejmowania pracy zarobkowej.

Zanim jednak wybierzesz odpowiednią nieruchomość, powinieneś koniecznie zwrócić uwagę na pewne czynniki, decydujące o realnej wartości tego dobra. Większość inwestorów przy doborze lokalu kieruje się głównie uwarunkowaniami jakościowymi, takimi jak lokalizacja obiektu, jego cena, stan techniczny albo wielkość i liczba pokoi. Jakkolwiek są to bardzo ważne czynniki, do określenia rzeczywistej opłacalności zakupu danego mieszkania bardziej przydatne okazuje się kryterium stopy zwrotu z inwestycji. Nie wiesz, jak obliczyć tę wartość? Poznaj kilka praktycznych wskazówek!

Najprostszy sposób obliczania stopy zwrotu z inwestycji

Sprawdzenie faktycznej rentowności danego mieszkania umożliwia podjęcie ostatecznej decyzji co do jego zakupu bądź rezygnacji z niego. Deweloperzy w swoich ofertach handlowych z reguły uwzględniają zwrot z inwestycji, słusznie zakładając, że informacja ta przyciągnie uwagę potencjalnych klientów i nakłoni ich do zakupu. Do podawanych przez sprzedawców danych trzeba jednak podchodzić z ostrożnością, pamiętając o pełnionej przez nie funkcji reklamowej. Najlepiej jest samodzielnie obliczyć stopę zwrotu z inwestycji. Do realizacji tego zadania niezbędna jest znajomość dwóch wartości – łącznej wysokości dochodów osiąganych z tytułu najmu nieruchomości oraz sumy wydatków, poniesionych nie tylko na nabycie praw własnościowych do mieszkania, ale także na jego remont.

Z powyższego wynika, że wzór na stopę zwrotu z inwestycji, zwaną też ROI przybiera następującą postać: ROI = roczne zyski/nakłady inwestycyjne. Obliczając tę wartość, wyraża się ją w procentach. Im jest ona wyższa, tym przedsięwzięcie można uznać za bardziej opłacalne. Oczywiście, w takim przypadku przy wyborze mieszkania, warto wziąć jeszcze pod uwagę kryteria jakościowe. Jeśli porównujesz ze sobą na przykład dwa podobne pod względem metrażu i rozkładu pomieszczeń lokale znajdujące się w sąsiedztwie, po uwzględnieniu stopy zwrotu z inwestycji, którą obliczyłeś, powinieneś podjąć decyzję o nabyciu nieruchomości, w przypadku której wspomniana wartość jest na jak najwyższym poziomie.

Co ciekawe, czasem korzystniejszy może okazać się zakup tańszej kawalerki generującej mniejszy przychód w ciągu roku, niż drogiego, kilkupokojowego apartamentu, za który lokatorzy opłacają wyższy czynsz, przy jednocześnie zwiększonych nakładach inwestycyjnych właściciela na utrzymanie lokalu. Inwestycja charakteryzująca się wysoką stopą zwrotu jest rentowna, dlatego też warto ulokować w niej swój kapitał. Osiągnięcie znaczących profitów w tej sytuacji jest gwarantowane!

Stopa zwrotu pozwala również na rzetelne porównanie ze sobą dwóch różnych przedsięwzięć pod względem ich opłacalności. W tym celu powinieneś zestawić ze sobą wszystkie interesujące Cię inwestycje (np. akcje, obligacje, lokaty bankowe, nieruchomości). W stosunku do każdej z nich obliczasz stopę zwrotu, a następnie decydujesz się na ulokowanie kapitału w najbardziej rentownym przedsięwzięciu. Doświadczeni inwestorzy są w stanie w kilka chwil oszacować intratność inwestycji, znając jedynie kilka podstawowych danych na jej temat. To znacznie ułatwia obrót nieruchomościami i finalnie pozwala na wybranie takiego lokalu, który będzie w stanie wygenerować największe zyski dla właściciela.

Prawidłowe obliczanie stopy zwrotu z inwestycji

Wiesz już, jak obliczać stopę zwrotu z inwestycji. To świetnie, ale musisz pamiętać o pewnych niuansach nieco utrudniających proces ustalania rentowności zakupu mieszkania. Na przykład przy szacowaniu rocznych zysków zakłada się teoretycznie, że wynajmujący lokal będzie mógł czerpać przychody z tego tytułu przez cały rok w dokładnie takiej samej wysokości. Niestety, w praktyce taka idealna sytuacja zdarza się bardzo rzadko. Znacznie częściej właściciele muszą liczyć się z okresami przestojów, wynikających np. z przerwy w nauce studentów najmujących mieszkanie. Stopy zwrotu z tzw. pustostanów wahają się w zależności od różnych czynników. Dlatego do obliczeń rocznych zysków przyjmuje się zazwyczaj 11 miesięcy wynajmu w ciągu roku.

Trzeba też mieć świadomość, że uwzględnianie przy szacowaniu zysków z czynszu widniejącego w umowie jest błędem. Od zawartej w tym dokumencie kwoty należy odliczyć koszty administracyjne budynku, wydatki na media oraz podatek od nieruchomości. Aby prawidłowo obliczyć stopę zwrotu z inwestycji, warto wziąć pod uwagę rynkowe stawki wynajmu. Z kolei do nakładów inwestycyjnych, trzeba doliczyć sumy pieniędzy wydanych na realizację prac remontowo-wykończeniowych, zakup niezbędnych sprzętów i mebli, koszty transakcyjne, należności za usługi wykonywane przez architekta wnętrz itp. Tylko rzetelne podsumowanie wszystkich wpływów i wydatków wskazuje, czy zakup danego lokalu rzeczywiście jest opłacalny.

Dobrze jest wiedzieć, jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji. Jeśli jednak czynności obrachunkowe sprawiają Ci pewną trudność, warto skorzystać z pomocy doświadczonego specjalisty. Nie tylko dokona on dla Ciebie niezbędnych wyliczeń, ale też udzieli Ci wsparcia przy wyborze nieruchomości przeznaczonej pod wynajem. Z nim podejmiesz najlepsze decyzje zakupowe.

Dane z rynku najmu... Raport Indeks Mzuri za darmo.