Home -> Blog -> Jak przeprowadzić analizę rynku nieruchomości?

Wrz 01
Jak przeprowadzić analizę rynku nieruchomości?

Jak przeprowadzić analizę rynku nieruchomości?

Przy sprzedawaniu lub nabywaniu nieruchomości zachodzi konieczność dokonania jej rzetelnej wyceny. Oczywiście, można zająć się tym samodzielnie. Jeśli jednak dana osoba nie orientuje się dobrze w zmieniających się systematycznie trendach na rynku, trzeba liczyć się z faktem, że takie analizy będą znacząco odbiegać od rzeczywistości. Należy mieć świadomość, że na realną wartość budynku czy gruntu wpływają rozmaite czynniki. Dlatego też ceny tych dóbr ulegają ciągłym zmianom. W tym aspekcie warto więc skorzystać z pomocy profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego. Tylko w takiej sytuacji osoby zaangażowane w obrót nieruchomościami zyskują pewność, że ich wycena została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi standardami. Chcesz wiedzieć więcej? Czytaj dalej!

Rynek nieruchomości i jego analiza – najważniejsze informacje

Profesjonalna analiza rynku budynków i gruntów to przedsięwzięcie, którego powinny podejmować się jedynie osoby dysponujące rozległą wiedzą oraz długoletnim doświadczeniem. Warto pamiętać o tym, że ceny w sektorze nieruchomości kształtują się na podstawie różnego rodzaju czynników. Wśród nich za najważniejsze uwarunkowania należy uznać:

  • lokalizację oraz stan techniczny budynku lub lokalu,
  • wielkość jego powierzchni użytkowej.

Z kolei w odniesieniu do gruntów zwraca się uwagę na ich umiejscowienie oraz jakość gleby. Osoby, które znają rynek nieruchomości jedynie pobieżnie, zwykle mają ogromny problem z fachowym wykonaniem analizy panujących w tym sektorze trendów. W takiej sytuacji konieczna jest pomoc profesjonalnych rzeczoznawców majątkowych. Wezmą oni na siebie odpowiedzialność za prawidłowe przeprowadzenie czynności badawczych oraz wyciągnięcie na ich podstawie odpowiednich wniosków dotyczących bieżących tendencji panujących na rynku nieruchomości.

Rzeczoznawcy majątkowi – pożądane cechy

Rozległa wiedza, co najmniej kilkuletnie doświadczenie w branży oraz umiejętność logicznego myślenia to najważniejsze cechy, którymi powinna odznaczać się osoba wykonująca analizy trendów rynkowych w obrocie budynkami, lokalami mieszkalnymi i gruntami. Ponadto musi ona doskonale orientować się w różnych wartościach dotyczących tego typu rynku. Trzeba mieć świadomość, że podstawowym narzędziem pracy rzeczoznawców majątkowych są fachowe raporty nawiązujące do sytuacji w sektorze nieruchomości, a także elementarne arkusze przeznaczone do sporządzania analiz rynkowych odnoszących się do ceny obiektów budowlanych i gruntowych. Wśród tego rodzaju dokumentów wymienia się przede wszystkim akta wykorzystywane do opracowywania modeli szacowania i ustalania ważności poszczególnych cech na płaszczyźnie obrotu nieruchomymi dobrami majątkowymi. Wykorzystuje się również:

  • arkusze używane do definiowania podobieństw zachodzących pomiędzy poszczególnymi obiektami,
  • formularze do opracowywania statystyk rynku i konstruowania histogramów,
  • pisma, na podstawie których dokonuje się mierzenia i eliminowania liniowych i nieliniowych trendów czasowych.

Profesjonalni rzeczoznawcy nieruchomości muszą wykazywać się dogłębną znajomością wszystkich wymienionych narzędzi pracy oraz zasad posługiwania się nimi. Wymaga się od nich, aby na bieżąco śledzili oni rynek budynków i gruntów pod kątem zachodzących w jego obrębie dynamicznych przemian.

Firma Mzuri CFI współpracuje wyłącznie z najwyższej klasy specjalistami od wykonywania analiz sektora nieruchomości. To sprawia, że opracowywane przez nich raporty są rzetelne i wiarygodne. Na podstawie tych dokumentów można też z dużym prawdopodobieństwem określić dalsze kierunki rozwoju, którym będzie podlegał rynek budynków i gruntów w najbliższej przyszłości.

Analiza rynku nieruchomości – niezbędne czynności

Profesjonalna analiza rynku nieruchomości składa się z kilku chronologicznie następujących po sobie etapów. W pierwszej kolejności specjaliści dokonują dokładnego oszacowania ceny bezwzględnej i względnej. W szczególności zwraca się uwagę na rozpiętość cenową dotyczącą konkretnych kategorii dóbr nieruchomych, określaną w oparciu o rozpatrywanie wartości obiektów zarówno o najgorszych, jak i najlepszych cechach. Później rzeczoznawcy przechodzą do kolejnej fazy działań. W jej zakresie mieści się analiza, pomiar oraz eliminacja liniowych i nieliniowych trendów czasowych wygenerowanych z danych transakcyjnych.

Trzecim krokiem jest opracowanie uniwersalnej miary podobieństwa, na podstawie której dokonuje się szacowania ceny obiektów mających podobne cechy. Później za pośrednictwem metody analitycznej ustala się ważność poszczególnych parametrów rynkowych, definiując ich dokładny wymiar. Na koniec stwierdza się istotność lub nieistotność wygenerowanych cech w sytuacji przeprowadzenia konkretnej analizy rynku nieruchomości.

Analiza rynku nieruchomości – aplikacja internetowa

Istnieje także możliwość dokonania samodzielnych badań sektora dóbr nieruchomych. W tym celu została stworzona odpowiednia aplikacja internetowa. Mogą się nią posługiwać również osoby, które rynek nieruchomości znają jedynie powierzchownie. Oczywiście, trzeba mieć świadomość, że w takiej sytuacji wykonana analiza wartości obiektu będzie miała charakter orientacyjny. Niemniej jednak niekiedy warto się jej podjąć, jeśli dana osoba pragnie poznać przynajmniej przybliżone ceny konkretnych budynków lub gruntów.

Aplikację pobiera się na komputer lub telefon. Jest to „wyceniarka”, która korzysta z określonych baz danych, poddawanych co jakiś czas aktualizacji. Wiedzę pozyskaną za jej pomocą trzeba jednak traktować z ostrożnością, pamiętając o jej wyłącznie ogólnikowym charakterze. Lepiej w tej dziedzinie zdać się na wyliczenia ceny i wartości nieruchomości wykonane przez specjalistę. Skorzystanie z jego profesjonalnej analizy pozwala także na rzetelną ocenę, czy w danym momencie opłaca się zainwestować w zakup lub sprzedaż posiadanych budynków, lokali mieszkalnych albo gruntów.

Analiza rynku nieruchomości – jak samodzielnie ją wykonać?

Na ogół oceną trendów, którymi charakteryzuje się rynek mieszkaniowy, zajmują się doświadczeni rzeczoznawcy. Na własny użytek można jednak stworzyć roboczą wycenę, przy czym niekoniecznie trzeba posługiwać się dedykowanymi do tego celu aplikacjami. Analiza powinna przebiegać według określonych kryteriów.

W pierwszej kolejności należy wejść na popularne portale ogłoszeniowe. Po przefiltrowaniu listy wyników pod kątem metrażu oferowanych lokali, lokalizacji, liczby pokojów oraz daty budowy warto zapisać takie dane jak:

  • liczba ofert spełniających konkretne uwarunkowania,
  • ceny nieruchomości,
  • długość pozostawania ogłoszeń na portalu,
  • standard oferowanych domów i mieszkań.

Następnie trzeba wypisać wszystkie mocne i słabe strony swojego lokalu oraz konkurencji. Warto zwrócić szczególną uwagę na te cechy, które mogą stanowić istotną przeszkodę w sprzedaży nieruchomości i uzyskaniu korzystnej ceny transakcji. Później należy zająć się wyszukiwaniem raportów cenowych. Analiza zawartych w nich informacji pozwala na stwierdzenie, jak kształtuje się wartość rynkowa danego typu lokali w określonym przedziale czasowym oraz wskazanie, ile mieszkań i domów zostało sprzedanych w konkretnej okolicy w przeciągu ostatnich kilku tygodni lub miesięcy.

Uzyskane w ten sposób wyniki warto skonsultować ze specjalistą, który oceni ich wiarygodność oraz praktyczną przydatność w transakcjach realizowanych na rynku nieruchomości. Wbrew pozorom zlecenie takiej usługi wcale nie musi wiązać się z koniecznością poniesienia znaczących wydatków. Wystarczy skorzystać z oferty firmy Mzuri CFI. Zatrudniani przez nas specjaliści nie tylko sporządzają profesjonalne analizy trendów, które opanowały rynek mieszkaniowy w ostatnim czasie, ale także podejmują się opiniowania rzetelności wycen wykonanych przez klienta na własne potrzeby. Dzięki temu inwestor zyskuje pewność, że przedsięwzięcie, w które planuje zaangażować swój kapitał, przyniesie mu zysk w określonej wysokości.

Analizy rynku nieruchomości – dlaczego warto korzystać z pomocy specjalisty?

Trzeba mieć świadomość, że rynek nieruchomości bardzo szybko ulega przekształceniom. W określonym momencie można więcej zyskać lub stracić na sprzedaży albo kupnie mieszkania niż w innym przedziale czasowym. Osoby, które nie są zorientowane w aktualnych trendach rynkowych, mają małe szanse wyboru najlepszej chwili do zainwestowania kapitału w rynek mieszkaniowy. Należy zdać sobie sprawę z tego, że tylko profesjonalni rzeczoznawcy majątkowi mają dostęp do najbardziej aktualnych oraz wiarygodnych danych nie tylko co do ceny lokalu, ale także jego stanu technicznego.

Podsumowanie

Doświadczony specjalista odpowiadający za wykonywanie analizy rynku nieruchomości jest zdolny do wykrycia pewnych wad i usterek obniżających wartość mieszkania. To sprawia, że przygotowany przez niego raport cenowy jest jedynym dokumentem, który warto brać pod uwagę przy realizowaniu transakcji kupna-sprzedaży budynku lub gruntu. W Mzuri CFI cenimy sobie bezpośredni kontakt z klientem. Podchodzimy indywidualnie do każdej sprawy, poddając szczegółowemu badaniu wszystkie niezbędne kwestie. To powoduje, że sporządzone przez nas analizy rynku nieruchomości odznacza rzetelność i wiarygodność.

Dane z rynku najmu... Raport Indeks Mzuri za darmo.