Home -> Blog -> Inwestycje na rynku wtórnym a deweloperskim

Cze 25

Inwestycje na rynku wtórnym a deweloperskim

Wiele osób zaczynając swoją  przygodę z inwestowaniem zaczyna od zakupu nieruchomości deweloperskich. Motywuje nimi nowoczesność, jakość i przede wszystkimi nowość wykończenia, ale także aspekty marketingowe i cała atrakcyjna otoczka wokół nowych budynków. Czasem takie mieszkanie jest początkowo kupowane w celach konsumpcyjnych, a następnie jest zamieniane na inwestycję, zmieniając lokal na np. większy.

Mieszkania deweloperskie mają wiele zalet. Sprzedaż takich lokali podlega szeregowi wymogów prawnych, które zabezpieczają potencjalnego nabywcę. Takie dokumenty jak pozwolenie na budowę,  co powinno gwarantować zachowanie przepisów budowlanych i początkowy projekt. Poza tym przed użytkowania następuje kontrola Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Poza tym w nowym budownictwie stosuje się materiały najnowszej technologii, które gwarantują trwałość. Stan deweloperski pozwala także łatwo i względnie szybko wykończyć mieszkanie. Jednocześnie panuje przekonanie, że najemcy z większą łatwością znajdą się do pachnącego nowością lokalu, niż do starego bloku z wielkiej płyty.

Natomiast, warto pamiętać, że za wszystkie dodatkowe benefity nowego mieszkania płacimy dodatkowo. Biuro sprzedaży, marketing, nowość płacimy z naszej kieszeni. Mieszkania z rynku wtórnego są też dużo bardziej zróżnicowane pod względem stylu czy architektury.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego daje nam wiele dodatkowych możliwości oraz szereg zalet:

  1. Lokalizacja – mieszkania z rynku wtórnego charakteryzują się bardzo dobrą lokalizacją, często znajdują się w zabytkowych dzielnicach, centrum miasta lub są doskonale skomunikowane. Natomiast, deweloperzy potrzebują obszerne, nowe działki pod nowe budynki, a te znajdują się często na obrzeżach miast bez dobrego połączenia z Centrum.
  2. Metraż – Od 2017 r. funkcjonują przepisy, które wymagają od lokali mieszkalnych, aby miały powierzchnię minimum 25 metrów kwadratowych (poprzednie normy wymagały metrażu ok. 22-24 m2). Mały metraż daje kilka przewagę – można wydać mniej za ich zakup i remont, a koszty jego utrzymania też będą niższe.
  3. Dodatkowe koszt mieszkań deweloperskich –zakup mieszkania z rynku wtórnego oznacza nie mniej nie więcej niż  kupno mieszkania z rynku wtórnego. W przypadku nowego mieszkania jest często obowiązkowe dokupienie miejsca parkingowego lub komórki lokatorskiej o czym kupujący nie ma świadomości od samego początku.
  4. Negocjacje i okazje – mieszkania z rynku wtórnego często są poddawane negocjacjom, gdyż mają wiele obszarów, gdzie te negocjacje są możliwe, choćby koszta ewentualnego remontu. Z drugiej strony ceny mieszkań deweloperskich są praktycznie nienegocjowalne.
  5. Konkurencja najmu – w nowym budynku co najmniej połowa właścicieli decyduje się od razu na wynajem swojego mieszkania, co powoduje ogromną konkurencję na mikro-rynku najmu w tym budynku. W istniejących od lat budynkach większość mieszkań jest zamieszkiwana przez właścicieli, którzy nie noszą się z zamiarem ich wynajmu. Wówczas nasze mieszkanie konkuruje raptem z kilkoma mieszkaniami lub nawet jest jedynym na wynajem – jest to bardziej skuteczna strategia niebieskiego oceanu.
  6. Czas to pieniądz – kupno mieszkania z rynku wtórnego oszczędza nam czas. Nie kupujemy tzw. dziury w ziemi, a gotowe mieszkanie, które od razu możemy wynajmować. Płacąc raty za mieszkanie z rynku deweloperskiego przez okres nawet 3-4 lat tracimy czas.

 

W efekcie przeciętne rentowności, po skalkulowaniu wszystkich pozycji finansowych, osiągane na mieszkaniach z rynku wtórnego przewyższają rynek pierwotny. Oczywiście nie oznacza to, że na rynku pierwotnym nie można znaleźć dobrych okazji inwestycyjnych, ale wymaga to większego szczęścia, lepszych kontaktów i dużej wytrwałości. Na pewno też rynek pierwotny jest łatwiejszy do finansowania kredytem, ponieważ deweloperzy mogą „przytrzymać” mieszkanie,  na rynku wtórnym gotówka rządzi. Także, co do zasady, rynek pierwotny jest mniej ryzykowny dla inwestora, który nie potrafi ocenić ryzyk budowlanych w mieszkaniach z rynku wtórnego do generalnego remontu, albo nawet, które są pozornie gotowe do najmu.