Home -> Blog -> Analiza inwestycji – jak poprawnie ocenić opłacalność?

Sie 26
Analiza inwestycji - jak poprawnie ocenić opłacalność?

Analiza inwestycji – jak poprawnie ocenić opłacalność?

Lokowanie kapitału na rynku nieruchomości wymaga dużych inwestycji. Co oczywiste, złożonych, wieloetapowych przedsięwzięć, które pochłaniają setki tysięcy albo i miliony złotych nie przeprowadza się spontanicznie. Skomplikowane projekty zawsze są poprzedzone dokładnymi badaniami i szacunkami, które mają za zadanie zaopiniowanie planowanej inwestycji i ułatwienie jej realizacji. W tym celu wykorzystuje się m.in. analizę pod kątem opłacalności, która dostarcza wielu cennych informacji i stanowi fachowe wsparcie w ocenie perspektyw rozwojowych, a następnie realizacji przedsięwzięcia. Chcesz wiedzieć więcej? Czytaj dalej!

Czego może dotyczyć analiza?

Rzetelna analiza opłacalności to uniwersalne narzędzie, które obejmuje następujące etapy:

  • rozpoznanie otoczenia i stanu prawnego, w ramach którego działalność będzie się odbywać,
  • ocena sytuacji finansowej i organizacyjnej inwestora,
  • weryfikacja potencjału przedsięwzięcia,
  • przegląd przepływów finansowych,
  • decyzja dotycząca realizacji.

W artykule opisujemy kolejne etapu procedury analizy opłacalności inwestycji. Pokazujemy, na co zwracać uwagę, jakie aspekty uwzględnić i jak rzetelnie przeprowadzić ocenę planowanego przedsięwzięcia. Analiza ma bowiem pomóc w podjęciu zasadniczej decyzji o samej realizacji inwestycji, a w razie rozpoczęcia prac jest swego rodzaju drogowskazem na drodze do osiągnięcia oczekiwanych rezultatów. Sprawdź więcej, na czym polega i jak przebiega analiza opłacalności na rynku nieruchomości.

Analiza przepisów prawnych

Pierwszym, niezwykle istotnym etapem weryfikacji opłacalności, a co za tym idzie, również oceny ryzyka inwestycji, jest analiza stanu prawnego tego rodzaju działalności. Dotyczy ona przeglądu przepisów, które ją regulują i uwzględnienia ich w kalkulacjach finansowych oraz przewidywaniach ekonomicznych. Dzięki temu można wychwycić potencjalne trudności wynikające z obowiązującego prawa i wkalkulować je w wyliczenia finansowe już na etapie planowania.

Jak nietrudno się domyślić, w przypadku nieruchomości przepisy są dość skomplikowane i odgrywają ważną rolę w momencie kalkulacji opłacalności danego przedsięwzięcia. W zależności od jego rodzaju należy przestrzegać różnych regulacji, a zarazem orientować się w najważniejszych, ogólnych przepisach dotyczących wszelkiego rodzaju inwestycji w nieruchomości.

Przykładowo, deweloperzy, czyli firmy oferujące sprzedaż nieruchomości osobom prywatnym, muszą stosować się do regulacji prawnych zawartych w tzw. ustawie deweloperskiej z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nakładają one na dewelopera takie obowiązki jak np.:

  • prowadzenie działalności gospodarczej,
  • otwarcie rachunku powierniczego,
  • przygotowanie prospektu informacyjnego,
  • sporządzenie zestandaryzowanej umowy, która musi być podpisana w obecności notariusza.

Dla porównania, powyższe wymagania nie dotyczą deweloperów zajmujących się sprzedażą nieruchomości firmom na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, np. magazynów, biur czy lokali usługowych. W ich przypadku konieczne jest natomiast przestrzeganie przepisów zawartych w ustawie Prawo budowlane, które zresztą obejmują każdego, kto decyduje się na postawienie budynku.

Z kolei inwestowanie w nieruchomości z myślą o wynajmie wymaga znajomości i uwzględnienia praw lokatorskich. Jak zabezpieczyć się przed ewentualnym niepłaceniem czynszu przez lokatorów? Jak szybko usunąć nieuczciwego najemcę z lokalu? Jakie warunki musi spełniać mieszkanie, aby można było zaoferować je na wynajem? To tylko kilka najbardziej podstawowych pytań, na które trzeba znać odpowiedź, decydując się na inwestowanie w nieruchomości na wynajem.

Podsumowując, ocena ryzyka w odniesieniu do sprzedaży i wynajmu mieszkań, domów i innych lokali pod względem prawnym wskazuje, że przepisy stanowią bardzo istotny aspekt inwestowania w nieruchomości. Obowiązujące prawo trzeba nie tylko znać, ale również odpowiednio interpretować i stosować się do przepisów obowiązujących w konkretnym przypadku. Nic więc dziwnego, że zarówno inwestorzy indywidualni, jak i duże firmy deweloperskie na stałe współpracują z doradcami, którzy zapewniają fachowe wsparcie prawne.

Analiza sytuacji finansowej i organizacyjnej inwestora

Kolejnym ważnym elementem jest analiza sytuacji finansowej i organizacyjnej inwestora. Jej cel to ustalenie, czy podmiot jest w ogóle zdolny do przeprowadzenia planowanej inicjatywy. W najlepszej sytuacji są osoby i firmy, które:

  • mają za sobą długi okres zyskownej działalności,
  • znajdują się w stabilnym, perspektywicznym położeniu finansowym,
  • zgromadziły spore nadwyżki gotówki, które przy minimalnym poziomie ryzyka mogą zostać wykorzystane z myślą o inwestowaniu w nieruchomości.

Jeżeli osoba lub firma nie dysponuje wymaganym kapitałem, pojawia się konieczność oceny ryzyka związanego z pozyskaniem niezbędnych środków finansowych. Czy ewentualne zaciągnięcie oprocentowanego kredytu nie zaszkodzi opłacalności danej inwestycji? Czy nakłady powiązane z emisją papierów dłużnych będą do udźwignięcia dla przedsiębiorstwa? Jakich wydatków wymaga pozyskanie sponsorów do projektu deweloperskiego? To tylko przykładowe pytania, na które trzeba sobie odpowiedzieć w ramach analizy opłacalności inwestycji w nieruchomości.

Równie ważna jest ocena zdolności organizacyjnych danego podmiotu. Warto samemu opracować lub zlecić przygotowanie studium, które pokaże, czy inwestycję uda się zrealizować w obecnej sytuacji, a jeśli nie, to co trzeba zrobić, aby to było możliwe. Poza finansami należy uwzględnić takie kwestie organizacyjne jak np.:

  • infrastruktura, którą się dysponuje (np. grunty, sprzęty i urządzenia budowlane),
  • wiedza i doświadczenie,
  • zasoby ludzkie.

Każdy z tych elementów ma wpływ zarówno na samą możliwość realizacji, jak i przebieg inwestycji. Jeżeli ocena sytuacji inwestora będzie pomyślna, a analiza ryzyka prawnego działalności nie wykaże zbyt dużych ograniczeń ani przeszkód w jej prowadzeniu, można przejść do opiniowania potencjału samej inwestycji.

Ocena potencjału przedsięwzięcia

Na tym etapie analizy należy wziąć pod uwagę konkretne uwarunkowania planowanej inwestycji. W tym celu trzeba przyjrzeć się m.in. otoczeniu rynkowemu, zastanawiając się, czy wdrażane przedsięwzięcie spełnia kryteria konkurencyjności. Kluczowa jest odpowiedź na pytanie, czy znajdą się chętni do skorzystania z proponowanej oferty w ustalonej cenie, która jednocześnie gwarantuje inwestorowi oczekiwaną stopę zwrotu.

Istotna jest analiza opłacalności inwestycji w kontekście przyszłych zysków. Należy zastanowić się, jak za 5, 10, 15 czy 20 lat będzie wyglądał rynek i czy rzeczywiście aktywa, które dzisiaj są wysoko wyceniane, nie stracą na wartości. Jakie trendy obecnie obowiązują w interesującym Cię segmencie branży nieruchomości? Jak wyglądają perspektywy na przyszłość i przewidywania ekspertów rynkowych? To tylko przykładowe pytania, na które powinno poznać się odpowiedzi.

W przypadku analizy inwestycji pod kątem jej potencjału i opłacalności w długim horyzoncie czasowym należy dokładnie poznać rynek, na którym planuje się działalność. Co oczywiste, inne wymagania ma wobec inwestorów sektor nieruchomości w centrum Warszawy niż na obrzeżach niewielkiego miasta. Krótko mówiąc, ten sam projekt może być zupełnie nieopłacalny w jednym miejscu, podczas gdy w innym przyniesie wysokie zyski.

Tak samo istotna jest analiza otoczenia konkurencyjnego. Przykładowo, budowa magazynów w miejscu oddalonym od zakładów przemysłowych, o niskiej aktywności gospodarczej, które czerpie dochody głównie z turystyki, gwarantuje brak konkurencji, lecz nie przynosi żadnych zysków. Z kolei ta sama inwestycja w jednej ze Specjalnych Stref Ekonomicznych będzie wymagała intensywnej rywalizacji o klienta, ale z perspektywą odpowiednich korzyści finansowych.

Precyzyjna i wieloaspektowa analiza inwestycji w kontekście otoczenia rynkowego i konkurencji pozwala na podjęcie skutecznych działań lub wręcz przeciwnie – zaniechanie planów z uwagi na brak perspektyw. Następnym krokiem jest ocena potencjalnej zyskowności przedsięwzięcia.

Analiza przepływów finansowych

Ten etap obejmuje indywidualną ocenę przedsięwzięcia pod kątem finansowym. Jego celem jest zdiagnozowanie szans na osiągnięcie oczekiwanych zysków. Wykonując analizę opłacalności inwestycji, oblicz, z jakimi kosztami się ona wiąże i jakie dochody będzie przynosić. Określ poszczególne kategorie wydatków i przychodów, aby mieć jak najpełniejszy obraz możliwości wypracowania satysfakcjonujących zysków.

Inwestowanie w nieruchomości rozkłada się na wiele lat, dlatego w analizie opłacalności ważne jest uwzględnienie długoterminowych przepływów finansowych. Prognozy powinny obejmować przewidywane zyski, które w perspektywie długoletniej można obliczyć za pomocą dwóch metod:

  • osobno dla kolejnych lat,
  • w sposób ciągły, biorąc pod uwagę wyniki finansowe ze wszystkich minionych lat.

Warto stosować oba podejścia, ponieważ wzajemnie się one uzupełniają i wspólnie dostarczają cennych informacji na temat opłacalności inwestycji.

Metoda, w ramach której wykonuje się analizę finansową osobno dla każdego roku, umożliwia weryfikację opłacalności inwestycji w odrębnych okresach. Z kolei biorąc pod uwagę zbiorczo następujące po sobie lata, można zbadać potencjalną zyskowność przedsięwzięcia na przestrzeni czasu. Oba typy analizy są bardzo cenne i powinny stanowić jedną całość, która daje podstawę do podjęcia decyzji o rozpoczęciu realizacji lub zaniechaniu inwestycji.

Decyzja dotycząca realizacji

Rzetelne i obiektywne przeprowadzenie wszystkich wymienionych powyżej etapów analizy opłacalności inwestycji na rynku nieruchomości pozwala na podjęcie ostatecznej decyzji o wdrożeniu lub rezygnacji z przedsięwzięcia. Należy jednak pamiętać, że celem jest fachowa i rzeczowa ocena ryzyka oraz potencjalnych zysków, a nie naginanie rzeczywistości do swoich indywidualnych oczekiwań.

Traktowanie analizy opłacalności jako formalności, która ma tylko potwierdzić wcześniej ustalone plany, mija się z celem i sprawia, że jest ona zupełnie nieprzydatna. Jej zadaniem nie jest bowiem uwierzytelnianie, lecz weryfikacja pomysłów na pomnażanie kapitału. Inwestowanie w nieruchomości pochłania wiele czasu i pieniędzy, dlatego decyzje dotyczące realizacji danego przedsięwzięcia należy podejmować wyłącznie na podstawie rzetelnych i odpowiednio zinterpretowanych danych, do których daje dostęp analiza.

Innym ważnym zadaniem, które spełnia analiza opłacalności inwestycji, jest jej zabezpieczenie przed niepowodzeniem finansowym. Obliczając przewidywane przychody i koszty, analizując otoczenie rynkowe oraz konkurencyjne, można zdecydować, czy wejść na dany rynek. Analiza opłacalności jest więc bardzo przydatna i zdecydowanie warto ją przygotować.

Kolejną ważną korzyścią, którą można uzyskać dzięki wykonaniu analizy opłacalności inwestycji, jest jej zaplanowanie. Opisanie następujących po sobie kroków bez wątpienia ułatwia ich realizację. Co istotne, z przeprowadzonej rzetelnie i precyzyjnie analizy warto korzystać również po wdrożeniu i rozpoczęciu prac inwestycyjnych. Porównywanie rzeczywistych wyników i podejmowanych działań z opracowanymi wcześniej w ramach oceny planami jest konieczne w celu ewaluacji inwestycji.

Podsumowanie

Krótko mówiąc, inwestowanie w nieruchomości jest na tyle złożoną i wieloaspektową działalnością, że zdecydowanie warto korzystać z analizy opłacalności. Dzięki niej można obiektywnie zaopiniować dany projekt, poznając jego zalety, identyfikując zagrożenia i dokonując oceny ryzyka. To przydatne narzędzie wykorzystywane w wielu branżach, nie tylko na rynku nieruchomości.

Dane z rynku najmu... Raport Indeks Mzuri za darmo.