Kwi 29

8 cech, które powinien posiadać inteligentny inwestor

Hasło inteligentny inwestor brzmi dumnie, ale co tak naprawdę oznacza? W celu wyjaśnienia sięgamy po książkę Bena Grahama “Inteligentny inwestor”. 

Zacznijmy od tego kim był Ben Graham. Otóż, autor ten był analitykiem i graczem giełdowym oraz wykładowcą na uniwersytecie Columbii. W 1934 roku napisał książkę pt. “Security Analysis”, w której jako jeden z pierwszych przedstawił swój styl inwestowania. Warto tu zaznaczyć, że od Bena Grahama uczył się sam Warren Buffett – jeden z najwybitniejszych inwestorów i jednocześnie filantropów na świecie. 

Książka “Inteligentny Inwestor” to bardziej przystępna wersja “Security Analysis”, napisana dla każdego z nas, jest odpowiednia zarówno dla inwestora giełdowego, jak i preferującego nieruchomości.

Skąd takie wnioski? Inwestycje w nieruchomości mają charakter defensywny. A właśnie taki jest inteligentny inwestor opisywany w  biblii inwestowania. 

Oto 8 zasad Grahama, z którymi warto się zapoznać:

  • Po pierwsze – strata parzy. Każdy inteligentny inwestor powinien to wiedzieć. Nie tracić pieniędzy i nie wchodzić w relacje, gdzie możemy trochę więcej zyskać, ale jednocześnie dużo stracić. Przykładem było unikanie lekko przecenionych obligacji korporacyjnych niepewnych spółek czy akcji preferowanych co do zysku. Co z tego, że moglibyśmy zarobić o 1-2 punkty procentowe więcej lub mielibyśmy gwarantowaną dywidendę, jeśli nasze aktywa mogłyby stracić całą wartość w jeden dzień. To przestroga zwłaszcza dla inwestorów nieruchomościowych, dla których niepewna inwestycja w nieruchomość z czynszem “gwarantowanym”, czy też słabo zabezpieczony podnajem są atrakcyjne.

 

  • Okazyjnie tanio? Brzmi dobrze. Na giełdzie ceną nie jest cena akcji, ale jest nią tzw. wskaźnik P/E oraz P/BV. P/E oznacza ile złotych musimy zapłacić za 1 złoty zysku spółki. Wartości powyżej 15 były już dla niego za wysokie. P/BV oznacza, ile złotych musimy zapłacić za 1 złoty wartości majątku. Wartości istotnie powyżej 1 były dla Grahama przeszacowane. Ta zasada to podwalina sposobu inwestowania Mzuri.

 

  • Nie tylko cena zdobi inwestycje. Innymi ważnymi kryteriami, które warto brać przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych są: długotrwałe realizowanie zysków, regularna wypłata dywidend, istotny rozmiar rynkowy, bezpieczna struktura finansowania, sprawny zarząd. Są to warunki higieniczne, które musi spełnić każda spółka. Podobnie jest z mieszkaniami, w które my inwestujemy – dla nas takimi warunkami są np. czysty stan prawny, funkcjonująca wspólnota i administracja budynku, brak konieczności nadmiernego kredytowania, możliwość zarobkowania bez żadnych zewnętrznych ograniczeń. Pozostałe kwestie to już szczegóły wpływające na cenę i parametry finansowe.

 

  • Pamiętaj o marginesie bezpieczeństwa. Kolejną zasadą inwestycyjną Grahama jest budowanie marginesu bezpieczeństwa – czyli tworzenie takiej sytuacji, w której choćby nie wiadomo ile rzeczy pójdzie nie tak, to z dużym prawdopodobieństwem i tak będziemy godnie zarabiać. Przydatna zasada w dzisiejszych, pandemicznych czasach. “W najgorszym scenariuszu i tak jestem do przodu lub nie tracę dużo”. Przykład z rynku nieruchomości – nawet jeśli kupię sednie mieszkanie, ale będzie 30% poniżej przeciętnej ceny rynkowej, to ją będę mógł odsprzedać bez strat lub wynajmować z nienajgorsza rentownością. 

  • Portfel inteligentnego inwestora działa w kontrze do rynku. Graham wprowadza również mechaniczne sposoby kształtowania portfela inwestora defensywnego. Wg niego portfel inwestora powinien składać się w ok. 25-75% z akcji spółek defensywnych i 25-75% z obligacji skarbowych (łącznie 100%), z preferencją dla portfela 25% obligacje, 75% defensywne spółki. Ponieważ obligacje skarbowe zawsze utrzymują wartość, to zmiany cen akcji sugerują dokupywanie lub wyprzedawanie akcji. Jeśli rynek dynamicznie rośnie – Graham mówi “sprzedawaj” (bo komponent akcyjny rośnie w wartości, np. do poziomu 80% akcje/ 20% obligacje). Jeżeli rynek akcji spada – Graham mówi “kupuj” (bo komponent akcyjny spada w wartości, np. do poziomu 70% akcje/ 30% obligacje).

 

  • Inteligentny inwestor to nie inwestor agresywny? Graham mocno zniechęca do agresywnego inwestowania (np. w spółki wzrostowe, obligacje śmieciowe, spółki z drugiej ligi) i daje szereg kryteriów, jakie powinniśmy spełniać, żeby bawić się w takie inwestycje, zalecając nadal kierowanie na nie tylko niewielkiej części portfela. Tak samo my przestrzegamy typowych inwestorów przed inwestowaniem w agresywne nieruchomości (poddasza, kamienice), czy też flipping.

 

  • Ta zasada pewnie jest już Wam znana – dywersyfikuj, ale czy na pewno? Graham zaleca dywersyfikację, ale nie w znaczeniu “inwestuję w różne aktywa, bo nie wiem które zadziała” (czyli np. najem długoterminowy, flipping i podnajem), tylko w znaczeniu “podobne aktywa mogą mieć różne wyniki”. Dla portfela defensywnego zalecał co najmniej 30 spółek dywidendowych. Dla nas to podobna zasada wg której lepiej mieć kilkanaście kawalerek w różnych miejscach, co dywersyfikuje ryzyko pustostanów, pożarów, awarii, windykacji etc.

 

  • Inteligentny inwestor powinien także inwestować w cash flow. Inna z rad Grahama brzmi “inwestuj w spółki dywidendowe z trwałym cash flow”. Dlaczego? Bo nawet jeśli kurs akcji danej spółki poleci na łeb, na szyję, to na koniec dnia… i tak mamy dywidendę! Możemy poczekać na odbudowę kursu akcji, a nawet jeśli nigdy się nie odbudują – to i tak będziemy korzystali z wartości wypłat. Tak jeżeli interesuje nas inwestycja w nieruchomość, koncentrujemy się na cash flow z wynajmu mieszkań, bo po pierwsze to jest właśnie czynnik, który nas usatysfakcjonuje, a nie cena mieszkań w danej chwili. Nie boimy się spadku cen mieszkań, bo nie one świadczą o wartości naszych inwestycji.